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北京XX建筑装饰工程有限公司重庆单项工程部与重庆XX房地产开发有限公司租赁合同纠纷民事上诉状
2018-10-25 17:11:56

民 事 上 诉 状 


上诉人:北京XX建筑装饰工程有限公司重庆单项工程部(以下简称“工程部”),住所:重庆市渝中区长江一路60号3楼,电话:13983442448,13512382987

负责人:李XX,       职务:工程部总经理

被上诉人一:重庆XX房地产开发有限公司(以下简称“X达公司”),住所:重庆市大渡口区

法定代表人:唐XX,   职务:执行董事

被上诉人二:北京XX建筑工程有限公司(以下简称“X发公司”),住所:北京市东城区XX室,电话:18680830202

法定代表人:严XX,   职务:总经理

上诉人因与重庆XX房地产开发有限公司房屋租赁纠纷一案,不服渝中区人民法院(2009)中区民初字第5011号民事判决,现依法提起上诉。


上诉请求:

1、撤销渝中区人民法院(2009)中区民初字第5011号民事判决书;

2、依法改判,判决驳回被上诉人一的一审诉讼请求;

3、一审、二审诉讼费由被上诉人一承担。


上诉理由:

一、一审法院认定事实错误。 

(一)一审法院认为北京XX建筑工程有限公司重庆单项工程部“在租赁期满未向原告交付符合合同约定的房屋,且至今仍掌管讼争房屋的钥匙,故其构成逾期交房的事实”(一审判决书第5页第1段第4-5行)是认定事实错误。

1、“工程部”已按期履行了交还房屋的义务。


“交还房屋”是单方行为,是承租方进行交房的行为,和“将房屋交还到出租方”是两种不同的意思。“将房屋交还到出租方”是双方行为,是承租方将房屋交给出租方且出租方予以接收的行为。而本案中“工程部”和“X达公司”在《铂金时代房屋租赁合同》第十二条第3项中约定的就是“工程部”应如期交还房屋,约定的就是要求“工程部”单方交还房屋的义务,而不是将房屋交还到“X达公司”,租赁合同中通常都是这样约定,这是完全公平合理的。


“工程部”采取如下行为履行了交还房屋的义务:(1)在合同到期日2008.12.31前多次通过电话联系表示要在合同期满时交还房屋;(2)已于2008.12.30撤离租赁房屋,并请物管公司就水电止度数进行了确认,深国贸物管公司于当时出具的《证明》证实了此事实;(3)在通过电话联系后“胜达公司” 表示不接收房屋的情况下,经重庆市公证处公证于2008.12.30向胜达公司邮寄《要求终止房屋租赁合同公函》以通知“X达公司”。虽然该《公函》最终被注明“收件人拒收”而退回未能到达“X达公司”,但“工程部”是严格按照合同载明的地址进行邮寄的,根本原因是由于“X达公司”变更住所地后未告知“工程部”而导致的未能送达。


因此,在“X达公司”搬离原住址、通过电话联系也不出面、合同到期也不来收房而出现的找不着“X达公司”的情况下,“工程部”请物管公司确认水电度数并告知自己撤离情况、且在期满前撤离、并通过公证邮寄《公函》等,实施了在当时情况下所能采取的方法积极履行了自己这一方应承担的按期交还房屋的义务。


2、“工程部”掌管钥匙并非未交还房屋。


如上所述,“工程部”积极按期交还房屋,而“X达公司”拒不出面、无影无踪,钥匙就只有保管在“工程部”这里。“工程部”一直掌管钥匙,是因为己方交了房屋而未能交出而只能保管的结果,显然不是未交还房屋,只能算未能将房屋交还到“X达公司”。


3、“X达公司”未履行接房义务。


租赁合同到期后,因出租方有出租房屋且与承租方约定按期交房的先前行为,出租方也有了按期接房的义务。否则,任何一个出租人都可以通过事先约定逾期交还房屋要支付违约金或赔偿损失到合同到期后不去接收房屋而将承租人套牢而获得有绝对保障的租金收入甚至高于租金的赔偿,这是显然不公平、不合理的。


本案中“X达公司”在合同到期,甚至“工程部”电话联系后仍不到出租房屋所在地方,且住所地变更后也不通知“工程部”,就是未履行自己接收房屋的义务。


而“X达公司”未去接房,其对“工程部”要交还房屋的状况根本就不清楚,最起码是不能确定房屋是否已恢复了原状,他没有任何理由拒绝接收房屋。且如果“X达公司”及时接收了房屋,可及时发现房屋是否恢复原状,如果未恢复可及时要求恢复原状,且可以及时招租以避免自己的租金损失。


4、一审法院认定“工程部”未向原告交付符合合同约定的房屋构成逾期交房的事实不正确。


交房不符合约定和逾期交房是两个明显不一样的情况,一审法院把这两个情况等同是不正确的。交房不符合约定针对的是交还房屋结构,而逾期交房针对的是交还房屋的时间。交房不符合约定和逾期交房的法律责任也不一样:约定了逾期交房要支付滞纳金和赔偿损失,对交房不符合约定没有约定违约责任,但相关法律明确规定交房不符合约定应赔偿损失、恢复原状等。


因此,“工程部”已履行了交还房屋的义务,且已如期履行,并未构成逾期交房的事实。一审法院认为其构成逾期交房的事实,是认定事实错误。


(二)一审法院认定“工程部”在合同期满时欲交还的房屋尚未恢复原状,是认定事实错误。


1、“工程部”在撤离租赁房屋时,对该房屋进行了恢复。“工程部”在通知交还房屋前对承租房屋进行了恢复,且在经公证的《关于要求终止房屋租赁合同的公函》中,明确通知“X达公司”:“按合同要求,恢复了房屋原状,清理了房内垃圾。”


2、一审法院凭现场勘验来确定房屋未恢复原状不符合事实。(1)现场勘验只能看到房屋的现状,不能确定是否恢复了原状;(2)根据勘验时房屋结构与房屋竣工时的结构不一致来确定房屋未恢复原状不正确,因为峻工时房屋结构图系2005.5.12编制,而“工程部”与“胜达公司”是2005.12.31签订合同后才将房屋交给“工程部”的,这中间有很长一段的时间差;(3) “X达公司”在房屋出租交接时未向“工程部”确认当时房屋状况,这导致了“工程部”在对房屋进行了恢复后仍不能确定是否已恢复了原状,目前的情况应是既不能说该房屋已恢复了原状也不能说该房屋未恢复原状,一审法院认定该房屋未恢复原状是认定事实错误。


 

二、一审法院对“工程部”未恢复原状适用违约责任错误。


(一)前述已分析“工程部”交的房屋不能确定是否已恢复原状,因此“X胜达公司”要求“工程部”承担未恢复原状的责任就没有依据,就不能判决“工程部”承担未恢复原状的责任。


(二)即使法院认为“工程部”交的房屋未恢复原状,“工程部”也只应承担将房屋恢复原状的责任。


“工程部”认为自己不存在交还房屋未恢复原状的问题,即使法院认为“工程部”交的房屋未恢复原状,因为合同中只约定逾期还房应承担支付滞纳金的违约责任,并未约定未恢复原状应承担支付滞纳金的违约责任,“工程部”也只承担将房屋恢复原状的责任,而不应承担支付逾期交房滞纳金的责任。“工程部”和“X达公司”《铂金时代房屋租赁合同》第十二条第3项中的约定是:“租赁期满,乙方应如期交还该房屋。恢复房屋原状,并清理房内垃圾。否则,乙方每逾期还房一日,由每日应向甲方支付等同日租金双倍的滞纳金。”从此约定可以看出,这部分内容被三个句号分成三个独立的意思。第三个意思很明确是逾期还房应支付滞纳金,而没有未恢复原状等其他条件。


因此,工程部即使未恢复原状也应承担其他责任而不应承担支付滞纳金的违约责任。


三、即使法院认为“工程部”应支付违约金(滞纳金),也不应按照“X达公司”房屋未出租而产生的租金损失来确定违约金金额。

 

如前所述,“工程部”认为已按照合同约定履行了如期交还房屋的义务,不应承担支付滞纳金的违约责任。即使法院认为“工程部”应支付违约金(滞纳金),也不应按照“X达公司”房屋未出租而产生的租金损失来确定违约金金额,因为 “X达公司”的租金损失是自己扩大的损失应由自己承担责任。


1、“X达公司”的租金损失是扩大的损失,应由自己承担,“工程部”不应承担租金损失。


即使认为工程部交还房屋未恢复原状构成违约,但“X达公司”未按期接房导致房屋未能继续出租是扩大损失。根据《合同法》第119条规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”“X达公司”认为工程部拟还房屋未恢复原状,可以要求工程部恢复,或自己恢复后要求工程部赔偿恢复费用,但是不能因为房屋未恢复而以拒绝收房的方式造成损失扩大。因此,“X达公司”的租金损失只能由自己承担,而不应由“工程部”承担。


2、由于“X达公司”的租金损失不应由“工程部”承担,“X达公司”与“工程部”约定的违约金(滞纳金)就完全过高,法院应予减少,不应承担损失就应减至不支付违约金(滞纳金)。“工程部”已在一审中明确要求法院将滞纳金调低,因此,一审法院判决按照“胜达公司”空置房屋的租金损失支付滞纳金明显错误。

 

四、一审超常规拖延审判时间扩大了房屋空置的损失。


1、作为一个普通的房屋租赁案件,证据较少、事实清楚,一审法院竟然从2009年6月立案至2011年6月判决,审判了两年时间。由于是在诉讼过程中,诉讼结果尚未确定,“X达公司”一直不接收房屋。审判时间的拖延导致房屋空置的时间延长,按通常一审审理时间为3个月计算,本案一审延长了21个月,按一审判决确定的1074.88元/天的标准计算共扩大损失约680000元,损失巨大!


2、《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第二条规定:“适用普通程序审理的第一审民事案件,期限为六个月;有特殊情况需要延长的,经本院院长批准,可以延长六个月,还需延长的,报请上一级人民法院批准,可以再延长三个月。”不知本案一审时是否报本院院长和上一级法院批准?如果经过批准的话,本案又有什么特殊情况可以经过本院院长和上级人民法院批准而延长审判时间?


3、本案一审中“胜达公司”申请过调解,根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》规定,法院对庭外和解可延长审限。但本案有滥用庭外和解期间不计入审限之嫌,在明知延长审理时间会给上诉人带来重大损失情况下仍任由庭外和解期间延长,一般情况为一、两个月左右,较长也就半年,而本案实在太长!


4、由于和解是“X达公司”提出,就算经过上诉人一审代理人同意,也是双方的共同意思,对和解期间造成的租金损失双方均不应承担,即使要承担上诉人最多也只承担一半,而一审法院判决由上诉人单独承担,严重不合理,上诉人对此强烈不服!


综上所述,一审认定事实错误、适用法律错误、拖延审理时间扩大了损失,请求二审法院依法改判驳回被上诉人一的一审诉讼请求。


 

此致

重庆市第五中级人民法院

  

上诉人:北京XX建筑装饰工程有限公司重庆单项工程部



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